전세권 등기가 좋을까, 확정일자가 좋을까?

주택임대차보호법에 따르면 주택임대차 계약을 체결하고 이사를 한 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받으면 제3자에 대항할 수 있다고 규정하고 있다. 이때 대항할 수 있다는 것의 의미를 잘 알아야 한다. 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 "대항할 수 있다"는 표현의 의미는 "대항력이 있다"는 뜻이다. 즉, 전세권 등기와 동일한 효력이 있다는 뜻이다. 

다만, 전세권의 경우 설정등기에 의해 굳이 임차한 주택의 점유 내지는 전입신고, 확정일자 유무와 관계없이 그 효력이 유지되는 데 비해 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 대항력은 점유 및 전입신고와 확정일자가 필수적 요건이라는 차이는 있다. 그러므로 임차인이 주택에 전세로 이사한 이후 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우라면 전입신고를 한 날의 다음날로부터는 어떤 권리보다 우선해 보증금을 보호받을 수 있게 되는 것이다. 

주의할 점은 우선 확정일자를 받은 계약서를 분실하게 되면 문제가 발생할 수 있으니 계약서 관리에 만전을 기해야 한다는 점을 들 수 있다. 예를 들어 2009년 1월에 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받은 후 집주인이 같은 해 7월에 은행에서 대출을 받았는데 2010년 2월 전세계약서가 분실된 것을 알고 다시 계약서를 작성해 확정일자를 받았다면 그 순위가 은행 대출 다음이 된다는 뜻이다. 이렇게 되면 향후 경매 등을 통해 주택이 매각된다면 전세보증금을 전액 보호받지 못할 수도 있게 된다. 

다음으로 임차인 임의대로 임대인의 동의 없이 주택임차권을 경제적 목적으로 활용할 수 없다는 점을 들 수 있다. 이 부분은 전세권 등기와 대조되는 부분이라고 할 수 있다. 민법 제306조는 "전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다"라고 규정하고 있다. 

전세권도 물건이기 때문에 부동산 소유권과 마찬가지로 매매, 담보의 대상이 될 수 있는 것이다. 그래서 전세권을 담보로 은행에서 대출을 받을 수 있고, 채무 있는 전세권자가 채무상환을 하지 않는 경우 전세권을 대상으로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 이런 이유로 민법 제 307조는 "전세권 양수인은 전세권 설정자에 대하여 전세권 양도인과 동일한 권리의무가 있다"라고 규정되어 있는 것이다. 

이에 반해 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권의 양도, 전대, 담보제공을 할 수 없고 만일 이에 반하는 행위를 할 경우 계약해지의 사유가 된다. 이는 곧 경제적 활용성 측면에서 전세권 등기가 우월하다는 것을 의미하는 것이다. 

요약하면 보통의 경우라면 굳이 비용을 들여가면서부터 전세권 등기를 할 필요가 없다. 주택임대차보호법상의 대항력 요건만을 충족해도 보증금을 보호받는 데 아무 문제가 없기 때문이다. 그러나 어떤 사정에 의해 혹은 경제적 활용성까질르 고려해야 하는 경우라면 임대인의 협조를 얻어 전세권 등기를 해두는 것이 편리하다. 선택은 당사자의 몫이다. 

<출처: 20대라면 무조건 써먹는 경제상식>

* 양수인 - <법률> 타인의 권리, 재산, 법률에서의 지위 따위를 넘겨받는 사람

<----> 양도인

* 전대 - 빌리거나 꾼 것을 다시 다른 사람에게 빌려 주거나 꾸어 줌. 남을 거쳐서 빌려 주거나 꾸어 줌